案情簡介

合肥市廬陽區(qū)某小區(qū)11號樓是一棟7層樓高的步梯樓房，業(yè)主多為老年人。在知悉國家老舊小區(qū)加裝電梯的政策后，為方便生活，經(jīng)多數(shù)業(yè)主協(xié)商，決定在該樓棟加裝電梯。但因部分低樓層業(yè)主認為加裝電梯損害自己房屋采光，不同意加裝電梯。雙方經(jīng)多次協(xié)商未達成一致意見，部分業(yè)主向某街道人民調(diào)解委員會（以下簡稱“調(diào)委會”）申請調(diào)解。經(jīng)征求各方意見，調(diào)委會受理了該案。

調(diào)解過程

調(diào)委會受理該案后，指派群眾工作經(jīng)驗豐富的調(diào)解員負責調(diào)處工作。調(diào)解員首先邀請社區(qū)工作人員一起開展實地走訪，了解11號樓住戶的基本情況及各自訴求，并做好記錄。隨后調(diào)解員調(diào)閱加裝電梯的各類申請資料，到住建部門進行老舊小區(qū)加裝電梯的政策咨詢。接著，調(diào)解員借助業(yè)主大會，選舉了支持的業(yè)主和反對的業(yè)主兩方代表參加后續(xù)調(diào)解工作。

準備工作完成后，調(diào)解員召集雙方代表進行第一次面對面調(diào)解工作，同時邀請合肥市住建部門制定加裝電梯相關(guān)政策的專家參加調(diào)解。

同意加裝電梯的業(yè)主代表認為，本棟樓高層住戶多為老人，上下樓步行不方便，加裝電梯成為生活硬性需求，并且符合國家關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯的政策。

反對加裝電梯的業(yè)主代表認為，電梯豎立在單元門口，會遮擋陽光，對低樓層尤其是1樓的采光造成重大影響；電梯運行時、電梯門開合、居民等待電梯時或不可避免地產(chǎn)生噪音，不利于自身生活。沒有加裝電梯之前，1樓的房屋因能夠精準滿足老年人口需求，市場售價較高，加裝電梯之后，因為以上負面影響，導(dǎo)致1-3層老小區(qū)房屋貶值。且在加裝電梯之前，對方并沒有與己方充分協(xié)商，也沒有得到反對加裝電梯業(yè)主代表的書面同意。

綜合雙方意見，調(diào)解員結(jié)合前期調(diào)查，聯(lián)合社區(qū)工作人員召開了一次面對面調(diào)解會。首先，調(diào)解員邀請合肥市住建部門制定加裝電梯政策的同志進行相關(guān)政策講解，結(jié)合《合肥市既有住宅加裝電梯工作實施意見》（以下簡稱《意見》）等相關(guān)規(guī)定，住建部門同志對老舊小區(qū)加裝電梯的意義、申請條件及申請程序進行細致講解。根據(jù)《意見》第五條規(guī)定：“申請人或代理人應(yīng)當征求所在單元全體業(yè)主意見，經(jīng)本小區(qū)、本幢或本單元建筑物專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意后，簽訂電梯加裝項目書面意向書?！苯Y(jié)合本案，該小區(qū)11號樓同意增設(shè)電梯業(yè)主人數(shù)及所占有的面積已超過整棟樓總業(yè)主人數(shù)及總建筑面積的三分之二，且增設(shè)電梯經(jīng)過了合肥市政府有關(guān)職能部門的審查許可，并在該樓棟進行張貼公示。因此，從程序上來看，目前11號樓業(yè)主增設(shè)電梯權(quán)利來源及程序均合法，應(yīng)當受到法律的保護。

聽完政策解析，反對加裝電梯一方業(yè)主代表表示，即使加裝電梯符合相關(guān)政策規(guī)定，但對低樓層住戶造成采光、噪音等不良影響，應(yīng)該給予一定的賠償。

調(diào)解員接著指出，《中華人民共和國民法典》第二百八十八條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！苯Y(jié)合本案，11號樓所有住戶均為相鄰關(guān)系，應(yīng)該秉著團結(jié)互助、公平合理的原則來處理鄰里關(guān)系。第二百九十三條：“建造建筑物，不得違***有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”第二百九十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害。”調(diào)解員現(xiàn)場向反對加裝電梯的業(yè)主代表出示了該小區(qū)加裝電梯的申報材料，其中附有關(guān)于電梯加裝后的通風、采光、日照及噪音的評估報告，指出報告顯示電梯加裝符合國家相關(guān)規(guī)定，并不會對低樓層住戶的通風、采光、日照及噪音產(chǎn)生影響。

在聽完住建部門的政策講解及調(diào)解員的法律釋明之后，反對加裝電梯的業(yè)主代表表示，之所以阻止加裝電梯，一方面是因為之前對政策及法律不了解，另一方面是因為看到業(yè)主委員會提交的《電梯后期運行維護保養(yǎng)分攤方案》中，反對加裝電梯的業(yè)主多為低樓層業(yè)主，要分攤加裝電梯的后期維護保養(yǎng)費用，低樓層住戶本來就受到一些加裝電梯的噪音、光線等不良影響，不僅不能享受加裝電梯帶來的便利，還要額外支付一筆費用，非常不公平。

針對反對加裝電梯業(yè)主代表的訴求，社區(qū)工作人員也提出了一些參考意見，社區(qū)工作人員認為，從目前社區(qū)掌握的數(shù)據(jù)看，低樓層用戶在房屋中介的掛牌價在加裝電梯工作啟動后明顯下降，據(jù)了解，原來是以前沒有安裝電梯，老年購房者為了生活便利，首選低樓層房屋購買，加裝電梯后，隨著這一優(yōu)勢的消失而房價驟降。再加上低樓層業(yè)主對電梯的使用需求不強烈，綜合考慮，社區(qū)工作人員也建議取消或者減少低樓層住戶加裝電梯的后期維護保養(yǎng)費用。

聽完各方意見，同意加裝電梯的業(yè)主代表也表示，愿意自行分攤一部分低樓層業(yè)主加裝電梯的后期維護保養(yǎng)費用，具體數(shù)額要與所有利益相關(guān)業(yè)主進行溝通。

經(jīng)過幾輪的意見征求和調(diào)解員的耐心疏導(dǎo)、調(diào)解，最終各方達成一致意見，并簽訂調(diào)解協(xié)議書。

調(diào)解結(jié)果

調(diào)解協(xié)議內(nèi)容如下：

1.所有業(yè)主對于住宅加裝電梯無異議，同意11號樓加裝電梯并承諾在施工中不去阻撓，更不會破壞施工設(shè)備。

2.11號樓4-7層（包括第4層）業(yè)主承諾，電梯加裝后，均攤1-3層所有業(yè)主的加裝電梯后期維護保養(yǎng)費用。

案例點評

本案的調(diào)解涉及老舊小區(qū)加裝電梯，為了讓廣大業(yè)主信服，調(diào)解員邀請了住建部門政策制定者來進行政策規(guī)定的講解。同時，調(diào)解員聯(lián)合社區(qū)工作者對糾紛雙方進行勸解，從不同角度、不同立場對糾紛焦點進行調(diào)解，同時引用《中華人民共和國民法典》建筑物共有部分的相關(guān)規(guī)定，對不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人如何處理相鄰關(guān)系進行講解，讓反對方對加裝電梯有科學合法的認識，在涉及加裝電梯后期維護費用上，從電梯加裝給業(yè)主帶來的利弊入手，促使矛盾雙方達成一致意見。調(diào)解員維護了業(yè)主之間的鄰里關(guān)系，同時，借助與人們生活息息相關(guān)的案件進行法律知識的宣講，也是一次全社區(qū)的大型普法活動，引導(dǎo)人們用法治思維處理生活中的各類矛盾糾紛，為社會的和諧穩(wěn)定做出貢獻。